（一）若欲退还定金，需满足特定前提条件，即由于合同条款未能达成一致性意见而导致无法签订合同时方可退还。
此外，还须确保在认购书所规定的期限之内与开发商签署正式合同。在此过程中，购房者需要提供充分证据以证明上述事实。具体而言，可以通过查阅合同条件谈判期间双方修改记录，或者收集双方交谈的录音资料作为证明材料。
（二）部分购房者可能并不真正需要该房屋，这种情况构成了违约行为。
然而，他们仍然可以通过增加补充协议的方式实现退还定金的目的。
（三）针对内部认购等尚未取得销售许可证或产权证的项目，由于其自身不符合销售条件，因此无论在何种情况下，定金均可予以退还。在此类案件中，无需进行大量取证工作，只需向法院提起诉讼即可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。