对于商品房购买过程中的订金退还问题，必须要依据具体情况进行判断。以下是几种常见情形及其相应处理方法：
1.若购房者未能按照认购书中预定的日期或地点前往签订合约；或是在正式缔结合同时，对原认购书中已经确认的关键要素，例如房价、建筑面积、户型结构等，进行了重大调整，从而导致双方无法顺利完成签约手续，那么此种情况便可被视作违约行为，买方支付的订金将无法获得退还。
2.若发展商在约定时间内将先前已被购房者选定的房屋出售给其他第三方，导致双方最终未能就正式交易达成共识，进而未能正式签署合同，在此情况下，发展商有义务向购房者双倍返还订金。
3.若发展商未能取得相关商品房销售许可证，或者由于自身原因导致双方无法签署正式合同，甚至由此引发合同效力问题，那么发展商需无条件地退还购房者的订金，并且承担由此产生的所有经济损失。
4.若双方仅因为正式合同及相关补充协议的具体条款无法达成一致意见，而这与认购意向书的内容并无直接关联，从而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，发展商应全额退还购房者的订金。
5.若认购意向书中关于房价、建筑面积以及户型结构等关键要素并未做出明确约定，或者约定不够清晰明了，且双方在此问题上无法达成共识，最终导致正式合同无法顺利签署，此时，发展商也应无条件地退还购房者的订金。
6.若商品房买卖合同未能成功缔结并非由于双方当事人的过失或故意行为所致，而是由于不可预见的外部因素影响，例如政策变动、市场波动等，那么出卖方有责任将订金退还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。