在房产买卖合同中,所涉及到的定金往往被视为一种担保手段,而并非直接转变为购房款项。通常情况下,我们会选择在支付全部除了定金之外的其余房款之后,再将其划分为购房款。然而,如果双方在交易过程中达成了一致意见,也可以选择在支付首付款后即刻将定金转化为购房款。
那么,究竟何谓定金呢?定金是指在合同订立或者履行之前,由合同当事人支付给对方一定金额的金钱作为担保的一种担保方式。值得注意的是,只有在正式签署合同时所支付的定金才能产生法律效力。在商品房交易领域内,定金则特指在合同订立前或者支付房款前,由购房者向开发商支付的一定金额的金钱。

《民法典》第五百八十六条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。实际操作中，定金的数额及比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20%。定金的成立要件包括：1.当事人必须对设立定金担保意思表示一致；2.定金合同应以书面形式订立；3.当事人必须实际交付定金。所以在实际的商品房销售过程中，只有出卖人和买受人协商一致，签订认购书并实际交纳定金后，认购书才具备法律规定的定金成立要件。