1、当买房人决定发出退房通知书之际；2、自买房人提出正式退房申请之日起，至15天内开发商必须全额归还已付的全部房屋购置款项，同时负责办理买受人和贷款银行之间解除或终止相关合同的所有手续，在此过程中，除非以上提及的相应手续和文件得以签署完成之前，开发商有义务代替买受人向贷款银行支付每期应当缴纳的本金以及利息；3、开发商必须全额退还房屋购置款项。在买房人明确发出退房通告之后，开发商须及时将全部购房款以现金形式归还给买房人，并妥善办理完毕公积金监管机构或贷款银行的清偿手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。