商品房退房具体流程如下：首先，购买方需以挂号信、传真的方式或电话明确表达其退房意向。若为因开发商造成的因素而需退房，其所产生的经济损失，例如贷款利息、首付款的储蓄利息以及购房过程中所缴纳的各项税费均应由开发商来承担；若是因为购房合同中已规定了解除购房关系的赔偿条例，那么即按照合同约定进行协调处理，而倘若合同中的赔偿条例不足以覆盖损失，则可以采取其他方法要求赔偿；另如因购买方未能获得贷款审批或者在双方就付款方式无法达成一致意见的情况下导致需要退房的，则开发商无需承担赔偿责任。接下来，在接到购买方的退房请求后的15个工作日之内，开发商有义务将购买方已支付的所有房款全额退还，并切实履行开展购买方与贷款银行之间解除或终止合同的相关手续，在此期间，如有关手续或文件尚未签署，开发商需代替购买方向每月待付本息的贷款银行进行支付。最后一步便是开发商要毫无保留地将房款全数归还购买方，同时协助办理公积金管理机构或贷款银行的还款事宜，假如未能顺利完成上述步骤，从购买方发出退房通知起，第16日至收到全部房款时止，开发商都应当每日向购买方支付相应的违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。