1.当离婚时房子需要进行拍卖，可要是第一次拍卖无人购买的话，那就可以再次进行拍卖啦。
在再次进行拍卖这个过程中呢，一般会把拍卖的底价降低一些，这样就能吸引到更多的买家来参与竞拍啦。
比如说，原本的底价可能是100万，这次就可能降低到90万或者更低，这样就能让更多的人有机会参与到拍卖当中。
2.如果经过多次拍卖之后，还是没有任何人愿意购买这所房子，那么法院就可以根据具体的实际情况来决定采取以物抵债的方式啦。
所谓以物抵债呢，就是把这所房屋直接抵偿给债权人，而这里的债权人通常就是离婚的其中一方当事人哦。
这样一来，债权人就可以拥有这所房子啦。
3.要进行以物抵债的话，必须要符合国家的法律规定以及相关的程序才行哦，只有这样才能确保抵债这个行为是合法有效的呢。
而且呢，在这个过程中，一定要保障没有获得房屋的那一方的合法权益哦，比如说要对房屋的价值进行准确的评估呀，通过专业的评估机构来确定房屋的实际价值，这样就能避免出现价值评估不合理的情况啦。
4.如果房屋存在一些特殊的情况，比如说存在着租赁关系之类的，那么这些特殊情况就很可能会对拍卖以及后续的处理产生影响哦。
在这种情况下，就需要综合考虑各种不同的因素啦，把租赁关系、房屋的实际情况以及法律规定等都结合起来，然后妥善地去解决这些问题，确保整个过程都能够合法、公正、合理地进行下去。

案情回顾:

小朱和小李离婚，房子需拍卖。首次拍卖无人购买后再次拍卖，底价降低。多次拍卖仍无人买，法院考虑以物抵债给作为债权人的小朱。但房屋存在租赁关系，且对房屋价值评估有争议，如何处理成焦点。

案情分析:

1、再次拍卖降低底价是常见做法，目的是吸引更多买家参与竞拍，增加房屋成交可能性。
2、多次拍卖无果采取以物抵债，需符合法律规定和程序，保障小李权益，房屋价值评估应准确合理。
3、以物抵债时，必须遵循法定程序，确保行为合法有效。
4、房屋存在租赁关系等特殊情况，应综合考虑各方因素，妥善解决，保障过程合法公正合理。