当已经签订了买卖预售合同后想要退房时，其操作通常得依据合同中所约定的退房条款。
假如合同里面没有明确地规定相关事宜，那么一般情况下是可以和开发商去协商解除合同的。
要是双方协商不了，而开发商又出现了根本违约的行为，像是没有按照约定的时间交付房屋，或者房屋的质量严重不符合当初约定的标准等情况，此时购房者就可以向法院提起诉讼，要求解除合同，并且让开发商退还购房款，同时还要承担相应的违约责任。
要是购房者是因为自身的原因而想要退房，那就必须要承担违约责任，比如需要支付违约金等。
在这个过程中，一定要特别注意退房的流程以及相关证据的留存，像与开发商进行沟通时的记录等这些都要妥善保管。
总而言之，退房这件事情必须要谨慎对待，应该全面地考虑到自身的情况以及合同等各个方面的因素，不能盲目地就去办理退房手续，以免给自己带来不必要的损失。