关于房贷还不上是否会退回已还款项的问题，一般来说是不会直接退回的。
以下为你详细说明：
1.银行催款流程：当借款人因特殊原因无法按时偿还房贷时，银行会先通过电话、短信等多种方式提醒借款人。
例如，可能会在还款日前几天就发送提醒短信，告知还款金额和还款日期；
若逾期未还，还会多次电话沟通，了解借款人的困难和还款计划。
2.后续应对措施：若借款人依旧无法还款，银行可能会采取进一步措施，比如将房屋进行拍卖等，以此来弥补贷款损失。
3.已还款项性质：在整个贷款过程中，已还款部分是借款人对银行的债务偿还。
除非存在合同约定的特殊情况，像合同中明确在某些特定条件下可退还已还款项；
或者有法律规定的可撤销情形，否则已还款项不会随意退回。
若借款人面临还款困难，要及时与银行沟通，协商制定合理还款计划或寻求其他解决办法，避免严重后果。

案情回顾:

小朱向银行贷款买房，后因失业无法按时偿还房贷。银行多次通过电话、短信催款，小朱仍无力还款。银行准备将其房屋拍卖。小朱认为自己之前的还款应该退回，银行则表示不能退，双方产生争议。

案情分析:

1、银行按规定在小朱逾期未还款时进行催款，程序合理合法。在多次沟通无果后，采取拍卖房屋措施以弥补贷款损失，是维护自身权益的常见方式。
2、小朱已还款项属于对银行的债务偿还，不存在合同约定的特殊情况或法律规定的可撤销情形时，银行不会退回已还款项。