| 问题 | 购房有合同没收据购房行为成不成立？ |
| 分类 | 房产纠纷-房屋买卖 |
| 解答 |
一、购房有合同没收据购房行为成不成立？ 成立，合同生效之后，签订合同的人应当履行合同约定的义务，买方有义务按约定支付价款，卖方有义务协助买方及时到不动产登记机构办理转移登记。但是，买卖合同本身并不能产生物权效力，即合同生效不等于所有权变动;还需要办理不动产登记，才产生物权变动的法律效果。 1、签订合同的购房者必须具有完全的民事行为能力。 18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动;16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 由于房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，很明显地与限制民事行为能力人以及无民事行为能力人的年龄、智力不相适应，因此由他的法定监护人代理民事活动，否则买卖合同是无效的。 2、售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。 目前各地对商品房的销售实行许可证制度，对外销的商品房实行外销许可证，内销的商品房实行内销许可证，预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后，才允许将商品房上市销售。所以，如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证，那么售房者无权销售商品房。 3、售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示。 房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上，共同协商的结果。购房者在选好房后，准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。 依据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 二、有效购房合同应具备哪些条件？ 除上述条件外，购房合同有效还需具备以下要件： 1、合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的，具有强制效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反有关的税法，因而合同中的此项条款无效。 2、合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家，国家利益和社会公共利益是第一位的，因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益，否则就无效。 签订的房屋买卖合同如果违反了上述条件，那么该合同就是无效合同或部分无效合同。无效的合同不受法律的保护。确认合同部分无效的，假如不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。在签订购房合同时，一定要注意我国法律对合同效力的规定，确保主体适格，内容合法。只有购房合同有效的，那么合同中的内容才能对当事人的利益做出一定的保障。 |
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