房屋代管
根据《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋代管是指因房屋产权人不明、弃留或产权人不住房屋所在地或者其他原因不能亲自管理房屋，而由国家房管部门依法代为管理或由产权人委托其他公民、法人代为管理其房屋的一种法律行为。
一、房屋代管的内容
由于房屋产权不明，国家实行代管。对房屋代管的基本要求是；不仅要“代”，而且要“管"。代管的内容，即权利和义务。
(一)房屋代管人的权利
1．对代管房屋实行占有
根据我国法律规定，基于代管权，国家房地产管理部门有权将代管房屋实行占有。除国家授权房地产管理部门代管外，其他任何单位或个人不得代管，不得对代管权干涉和侵犯。国家实行代管，其目嚣不是为了闲置房屋，丽是排除他人的侵犯，并使房屋延长其寿命，有效地发挥房屋的经济效益和社会效益，保护房屋所有权人的合法权益。
2．对代管房屋享有处分权
国家房地产管理部门随着代管权的取得，也同时取得了对房屋的处分权。对房屋的处分权，如前所述，即在事实和法律上决定房屋命运的权利。当然，对代管房屋的处分权的运用，必须以保护远离房屋所在地公民个人的合法财产和社会公共利益出发为原则。凡违反这一原则的处分，是对代管权的滥用，是不允许约。
要正确运用代管权中的处分权，主要是指对代管房的维修管理，出租、出售和拆迁。
要维持代管房屋的正常使詹，必须对代管房进行维修管理。管理和维修费用应从房屋收益中支出。
代管房出租给单位或个人，承租人应与代管机关建立租赁关系，签订租赁合同，按照国家公房出租规定，由代管部门按月收取租金，任何单位或个人不得借敖租赁的是代管房而拒交。
代管房屋一般是不能出售的。但是，在国家需要或管理上的不便等情况时，代管部门也有权出售。房屋售价要公平合理，房屋售款要存入银行，代管权消灭后，应依法作出处理。
代管房屋因国家建设需要或城市规划的要求而要进行征地拆迁时，代管部门也有权进行拆迁。征地拆迁时应按拆迁办法规定办理。代管部门有权办理拆迁手续并领取拆迁补偿费．
代管部门对所代管的房屋属破烂不堪的危房也有权实行拆迁，所拆旧料，一律作价处理，所得款项扣除必要支出 外，其余应全部存入银行。
(二)房屋代管人的义务
对代管房屋必须尽其职责，负责房屋不受侵犯和损害；负责房屋的维修保养；加强房屋的管理，负责租金或拆迁补偿费的保管，不得挪用、私分。凡代管不善，人为地造成代 管房屋或设备损毁的，要负责赔偿责任。如果是因地震、山洪、滑坡、火灾等不可抗拒的原因，造成房屋损毁灭失的，代管部门才可不负其责任。
二、房屋代管纠纷的处理
（一）房屋委托代管纠纷的处理
房屋委托代管纠纷常常是因代管费用的支付和委托代管人擅自处分房屋而引起的纠纷。委托代管人对代管房屋进行了必要的维修、管理，花去的必要费用，有权请求房屋所有人支付，房屋所有人拒绝支付的，委托代管人可以提起诉讼，要求房屋所有人履行债务。对于代管人擅自处分代管房屋而引起的纠纷，根据《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第75条规定“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”由此可知，只有财产的所有权人才有权依法处分自己的财产，他人未经财产所有权人同意或授权，不得擅自处分所有权人的财产，否则将承担侵权的法律责任。因此，代管人未经房屋所有人同意擅自出卖房屋的行为，房屋所有人可以主张房屋买卖合同无效，要求返还房屋。对代管人尽了善良管理义务而因自然灾害等不可抗力造成房屋毁损灭失的，代管人无需承担责任。因代管人未尽代管义务而使房屋毁损灭失的，房屋所有人可以按代管合同约定的条款要求房屋代管人承担违约责任，赔偿损失。
（二）国家代管房屋纠纷的处理
为真正维护房屋所有人的权益，1983年9月国务院批转了城乡建设部《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见》，对几类具有典型意义的房屋代管提出了处理意见：
(1)代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房，产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发产权证。原自住房的产权人，如确需自住，应积极腾退。
(2)代管房屋，因国家特殊需要不便发还的，原则上由国家合理作价收购，其中个别需要退还原房自住的，经省、市、自治区人民政府审核批准后，由现使用单位负责解决。
(3)代管房屋，因城市建设拆除和改建的，由原拆、改建单位负责按有关规定给予补偿，属于危房拆除的，给予残值补偿。原拆除、改建单位撤销或合并的，由上级主管部门或当地人民政府统筹解决。
(4)对没有申请发还和证据不全不应发还的房产，仍由房管部门代管。对继续代管的房产，管理单位要做好维修保养工作，不要轻易拆除或改建，如因国家建设特殊需要必须拆除的，应对房屋现状作出鉴定和评估，拆除单位应按质论价给管理单位以补偿。
(5)对应该腾房的代管房产，、必须坚持“谁占谁退”的原则。
三、房屋代管纠纷处理原则
1、房主明确委托他人代管的，是代管关系；房主虽未明确委托，而实际上由其亲属使用的，只要房主没有放弃所有权，也应认为是代管关系。
2、有代管合同的，委托人和受委托人应按合同规定行使其权利和义务。在发生纠纷时，应在保护房主的房屋所有权的前提下，根据实际情况适当照顾代管人的权益。
3、在房主没有明确委托的情况下，自动代管的，也应进行正常管理，不得侵害房主的所有权。代管人由于不遵守房主委托或由于自己的过错。给房主造成损失时，应承担赔偿损失的责任。
4、代管人应在房主授权的范围内，认真维护房主的合法权益。代管房屋所获得的一切财物，除必要的开支外，都应及时交给房主。房主对代管人管理房屋所支出的必要费用，也应予补偿。
5、除无偿的代管协议外，房主应在代管人完成委托的事务后，按约定或根据实际情况付给适当的报酬。
6、代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失时，代管人不负赔偿责任。
7、房主要收回房屋自住的，代管人应予以归还。
8、房主在出租、出卖代管房屋时，于同等条件下，代管人有优先承租或购买的权利。
9、代管人死亡时，其继承人应当及时通知房主，并保护房主的利益，不得擅自处理所代管的房屋；如果造成损失，应予赔偿。
四、房屋代管纠纷案例
[案情简介]
1955年王某(女)与刘某经法院调解离婚，双方约定：孩子王甲(2岁)由王某抚养，王某自愿将分得的临街房留给王甲，王某另行结婚后房子由刘 某代管。后王某带着王甲改嫁，刘某亦再婚。该，临街房1967年被政府公管。1996年王甲病故，其子王乙多次要求刘某返还房子，均遭拒绝。1998年刘 某死亡，其子刘甲仍拒不退还该房，王乙遂于同年3月起诉到法院，要求依法保护其产权。刘甲辩称：宅基地使用证上使用权人为其父刘某，房子就应为其父所有；其父生前留下遗嘱，言明死后该房归刘甲，因此自己才是真正的所有权人。经查，旧宅基使用豇上使用权人为刘某，而1986年政府统一换发宅基使用证时，刘某仍被登记为使用权人。另外，刘某长期出租该临街房并收取租金，且王甲生前从未主张过任何权利。本案审理的关键是刘某对代管的房屋能否取得所有权，对此主要有两种意见：
第一种意见认为，刘某应对该房享有所有权。
第二种意见认为，该房应为王甲所有。
[案件评析]
本案是一起因房屋代管而引起的纠纷，针对法院审理的两种意见，我们同意第二种。首先，王某与刘某离婚时，王某自愿将分得的夫妻共同财产的一部分即临街房赠予王甲，该意思表示真实有效。而且，王某实际上是通过将房屋交付代管人刘某而履行了赠与合同。
其次，虽然王某代王甲设定房屋代管关系是因其当时年幼，但这并不意味着王甲在成年后必然要解除或变更委托代管关系，因为在设定房屋代管时，王某并耒附任何期限。所以，产权人王甲成年后未要求返代管的房产，仅表明其对委托代管关系无异议。
再者，房屋产权是指房屋所有人依法对自己房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。出租房屋取得租金仅是产权中收益权的一种表现，因此处分租金的行为并不等于处分了全部产权。
另外，在房地产法律制度中，我国一贯实行房屋所有权和房屋所占土地使用权主体一致的原则。本案中，虽然1955年王某将房屋赠予王甲 时，宅基使用证上的使用权人为刘某，但并不能由此认为王甲取得的产权无效。既然如此，1986年统一换发宅基使用证时，使用权人仍登记为刘某，也就不会构 成对王甲产权的当然侵犯。综上可见，争议房产的产权应为王甲所有，由其子王乙合法继承。
房屋代管纠纷相关词条
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房屋代管合同
根据《中华人民共和国合同法》的规定，房屋代管合同是指房屋所有权人与代管人签订的约定由代管人代为管理房屋的合同，属委托合同。
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房地产租赁纠纷
根据《中华人民共和国合同法》的规定，房屋租赁纠纷是指有关房地产租赁双方当事人的权利、义务发生的纠葛和争执。房地产租赁是一种法律行为，是商品交换的特殊形式。出租人与承租人均可依法享受一定的权利，同时也承担相应的义务。如果有哪一方未能享受合法权利或没有尽到相应的义务，就必然要发生房地产租赁纠纷。