一、房屋转租概述

转租，就其本质而言，是一种租赁。“称租赁者，谓当事人约定，一方以物租他方使用、收益，他方支付租金之契约。前项租金，得以金钱或租赁物之孽息充之。”房屋转租的本质是成立一个新的租赁法律关系。在转租法律关系中，承租人不仅要受原租赁合同的约束，而且也受转租合同的约束。转租属于出租他人之物，“出租他人房屋包括以下几种情况:第一，自始无租赁权而擅自将他人房屋出租，比方说将代为保管物擅自转租于他人;第二，租赁合同到期或者解除后，承租人没有及时交还房屋，嗣后将其出租给他人;第三，在租赁法律关系存续当中，将房屋出租给他人。”一般而言的房屋转租是指第三人。
租赁使得出租人在获取租金的同时让渡了对房屋的占有，而占有是所有权权能的一个重要表征。出租算不算处分?这涉及到处分范围的大小。在租赁法律关系当中，出租人并无将所有权变更至承租人名下之意思表示，故狭义的处分不包括租赁。狭义的出租他人之物系广义上的无权处分行为。经出租人同意之转租，使得出租人对该房屋行使物权受到了其承诺的限制。

二、 房屋转租的法律特征

1、原租赁关系的持续是转租的前提

如果自始至终都不存在原租赁关系或者租赁期间届满后再将房屋租与他人，转租就无法确立。倘若原租赁合同被撤销、解除或者是被宣告无效，那么转租也就丧失了它存在的基础。9转租意味着在同一房屋上同时存在至少两个租赁关系。

2、房屋转租合同与原租赁合同的内容关系密切

首先，转租合同的标的物就是原租赁合同标的物的全部或者部分。‘O其次，除出租人与转租双方另有约定外，转租合同的到期口受原租赁合同到期口的限制。“再次，转租双方当事人约定的权利义务，原则上不得超越原租赁合同约定的范围。最后，承租人不得随意放弃其在原租赁合同和转租合同中享有的权利。因为原租赁合同中承租人享有的占有、使用、收益租赁房屋之权利，是承租人对次承租人履行义务的基础;转租人享有监督次承租人的权利，是转租人向出租人履行妥善保管、使用该房屋的基础。

3、房屋转租关系到三方主体之权利义务

合同具有相对性，转租合同的效力只及于转租双方当事人，对于合同之外的出租人原则上没有约束力。但在房屋转租关系中，由于转租合同所涉标的物是出租人的房屋，故当承租人擅自转租时，根据我国现有法律规定，出租人可以行使合同解除权，即解除与承租人之间的合同。出租人可以基于对房屋的间接管领力而对该房屋行使监管的权利。出租人可以在知道或者应当知道承租人擅自转租的6个月内宣告转租合同无效。

三、房屋转租的分类

按照是否经过房屋出租人同意为标准，可将房屋转租分为经出租人同意的转租和未经出租人同意的转租，即同意转租和擅自转租。

1、同意转租是经出租人同意的转租。

根据我国法律，房屋转租，无论是部分转租，还是全部转租，都必须征得出租人的同意。而依我国台湾地区民法，
除了出租人与承租人明确约定不得转租外，承租人有权将其承租的房屋的一部分转租给他人，不必征得出租人的同意。在实践中，易发生争议的问题包括:其一，出租人的同意是否必须在转租合同订立之前;其二，出租人的同意是否必须以明示方式;其三，出租人同意的内容包括哪些。笔者认为，出租人的同意，既可以在转租合同订立之前，也可以在
转租合同订立之后，也即追认。事前同意，既可以是授权式的概括同意，也可以是针对特定第三人的个别同意。对于出租人同意的方式，既可以明示，也可以是作为的默示，但沉默不应当视为同意。对于出租人同意的内容，可以是概括同意，也可以确定转租对象、转租期限、转租用途等内容。
擅自转租是未经出租人同意的转租。所谓未经出租人同意，既包括完全不同意转租，也包括超出了出租人同意的转租对象、转租期限、转租用途等限定。

2、超期转租、等期转租和少期转租

按照转租期与剩余租期是否相等为依据，可将房屋转租分为超期转租、等期转租和少期转租。所谓剩余租期，是指承租人承租房屋一段时间后转租时余留的租期。比如一份房屋租赁合同的租期是三年，承租人承租了一年之后将房屋转租，则剩余租期应为两年的时间。在上例中，如果转租期与剩余租期时间一样，均为两年，则该转租为等期转租;如果转租期多于剩余租期，即超过了两年的时间，则该转租为超期转租;如果转租期少于剩余租期，即不足两年的时间，则该转租为少期转租。
我国现行法律规定禁止超期转租。《城市房屋租赁管理办法》第二十九条规定:“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。”但现行法对超期转租的效力未作明确规定。

3、部分转租和全部转租

按照承租人将承租房屋的全部还是部分转租给次承租人为标准，可以将房屋转租分为部分转租和全部转租。13这是一种空间上的转租划分方式，不改变房屋原有结构。与此相对应，还有一种方法可将房屋转租分为整体转租和分割转租，在分割转租情况下，改变房屋原有结构。

4、转租和再转租

按照转租中出租人是否为初始出租人为标准，可将房屋转租分为转租和再转租。转租又可以称作初次转租，是指房屋第一次被承租人转租的行为。本文所指转租，如无特别说明，都是指此种情况。再转租，是指次承租人又将房屋转租给他人的行为。香港房地产法叫再分租，指房屋转租合同的承租人，从房地产租赁关系的承租人分租得对某一房地产的部分或全部的占有、使用权益后，通过与别人签订再分租合约，将其分租得的部分租权再分割一部分给予别人。

5、住宅转租和营业房转租

按照转租房屋的用途可以分为住宅转租和营业房转租。实践中，营业房转租的现象比较多见，因此引发的纠纷也相对较多。

三、房屋转租的具体内容

1、房屋转租须经出租人同意的基本原则

由于转租直接关系到出租人的利益，不同国家和地区立法中，根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以区分为三类:一类系自由主义(或称放任主义)模式，认为转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以转租。法
国民法典、奥地利民法典即采用这种模式。“一类系限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。德国民法典、日本民法典即采此见解。‘还有一类系区分主义模式，即区分租赁物的类型分别采取放任或者限制政策。意大利民法典、俄罗斯民法典、我国台湾地区民法即采用此种模式。‘6根据我国《合同法》第二百二十四条第一款‘7和《城市房屋租赁管理办法》第二十七条‘8的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。可见，我国立法明显系采限制主义模式。

2、擅自转租的法律后果

根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。通说认为，出租人有权解除的合同应当是指出租人与承租人(转租人)之间的房屋租赁合同，而非承租人(转租人)与次承租人之间的房屋租赁合同。但对擅自转租情形下转租合同的效力问题，《合同法》未作明确规定。而且，对于出租人选择解除合同与选择不解除合同时，转租合同的效力是否有所区别，也是一个存在很大争议的问题。而根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，擅自转租的，其租赁行为无效，并且还将承担相应的行政责任，没收非法所得，并可处以罚款。19根据《合同法》的规定，认定合同无效的法律依据只能是法律或行政法规，而《城市房屋租赁管理办法》是由建设部颁布的部门规章，其可以作为行政机关追究有关行为行政责任的依据，但能否依此认定转租合同无效，实践中也存在争议。

3、转租合同的形式

根据《城市房地产管理法))和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，房屋租赁包括房屋转租，都应当签订书面合同，并向房产管理部门办理登记备案手续。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，未按规定办理登记备案手续的，转租行为无效。但《合同法》第二百十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《合同法》规定租赁期限较长的租赁合同应当采用书面形式，但是否采用书面形式与合同效力无关，却与租赁限期相挂钩，未采用书面形式的将被推定为不定期租赁，即双方约定的租赁期限无效。《合同法》以此种方式来激励当事人订立长期租赁合同尽量采用书面形式。同时，《合同法》未要求房屋租赁包括转租必须登记备案。

4、原租赁合同与转租合同的关系

根据我国现行法律规定，原租赁合同与转租合同系两个相对独立的合同关系，因此，在处理出租人、承租人(转租人)、次承租人之间的权利义务关系时，仍应适用合同相对性原理。转租合同生效后，承租人(转租人)享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且，因承租人(转租人)与出租人之间的租赁合同继续有效，其还应当履行原租赁合同规定承租人的义务，当次承租人对租赁物造成损失的，承租人(转租人)应当向出租人赔偿损失。同时，现行规定还体现了转租合同对原租赁合同的从属性。《城市房屋租赁管理办法》规定，转租合同终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。z2该办法同时规定，转租期间，原租赁合同变更，解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
    从以上法律规定可以看出，我国现行法律对房屋转租规定的主要问题，一是过于简单，特别是对次承租人有关的权利义务基本未作规定。承租人(转租人)和次承租人的法律关系共存于一个标的物上，而次承租人又是房屋的实际占有人
和使用人，次承租人与承租人(转租人)之间、与出租人之间以及三者相互之间发生纠纷在所难免。在司法实践中，由于法律规定过于简单，在此类纠纷的处理上常常感到无法可依。二是不同法律、行政法规和部门规章之间存在冲突之处较多，司法机关与行政主管部门在有关问题上分歧较大，致使社会公众在从事房屋转租行为时感到无所适从。

四、房屋转租当事人之间的权利义务关系

1、出租人与承租人之间的权利义务关系

出租人与承租人之间的权利义务关系由原租赁合同确立。转租不影响原租赁合同的效力，当承租人根本违约时，出租人得解除合同。当承租人拖欠房租而次承租人未行使其代偿请求权时，出租人可以解除原租赁合同，进而行使物上请求权。
    在转租法律关系当中，承租人对于该租赁物而言，系间接占有人，不直接占有该租赁物。间接占有，指自己不直接占有其物，惟于一定的法律关系，对于直接占有物之人，有返还请求权，因为对物有间接管领力。‘8承租人可以通过让与返还请求权的方式向出租人返还租赁物。因出租人或承租人之过错而使原租赁合同被解除，租赁物被出租人收回，造成次承租人利益损失的，次承租人可以基于转租合同要求承租人进行赔偿。

2、承租人与次承租人之间的权利义务关系

承租人和次承租人因转租合同而确立权利义务关系。承租人将租赁房屋交给次承租人使用，应该保证租赁物能够正常使用。如果需要对租赁物进行必要的修缮，那么次承租人得依据转租合同向承租人主张，承租人应当予以修缮，但在原租赁合同中，出租人应当保证将租赁物无瑕疵地交给承租人使用，而此时出租人的修缮义务亦未免除，故实际上承租人的修缮义务就转移给了出租人。如果出租人未在合理期限内对租赁物进行维修，那么此时次承租人并不可以向出租人主张维修，而只能依据其与承租人之转租合同要求承租人为修缮之义务，在承租人履行维修之义务后，可向出租人追偿。

 3、出租人与次承租人之间的权利义务关系

根据我国现有法律规定，转租需要得到出租人的同意。2与但根据合同的相对性原理，出租人与次承租人并不因此而产生契约上的权利义务关系。那么，转租合同的成立和生效是否取决于出租人之同意?我国司法解释给予了肯定。转租合同的成立和生效与出租人之同意无涉。只要转租合同符合租赁合同成立、生效之构成要件即可。

理由如下:第一，转租合同系承租人与次承租人签订的合同，基于意思自治原则，不应当受到外界因素的干涉。第二，转租的本质实为租赁。租赁合同属于确立债权、债务的合同，并不产生物权变动之效果，即订立租赁合同的行为不是处分行为，而是负担行为。27“租赁契约及买卖契约均属负担行为。负担行为者，使发生给付义务之法律行为也，又称债务行为或债权行为，与之应严格区别者，系直接引起权利变动之处分行为。由于租赁本质上只是出租人与承租人之间的债权行为，租赁契约不过使出租人负有以物供承租人使用收益的负担而己，并不涉及物的处分，即使出租人非所有人而无处分权，契约仍然可以生效。租赁是一种债务契约，仅具有使出租人与承租人互相依该契约负给付及保护义务。此即债务行为之效力在主体上的相对性。基于该性质，纵使双方以他人之物为租赁物缔结租赁契约，该契约与他人之物的买卖契约同其道理，并不因此而无效。”29史尚宽先生亦认为:“他人之物也不妨作为租赁之标的，只是此时出租人对承租人负有使其就标的物可以使用收益的债务。所有权属于出租人之事，原则上并非重要，除非合同以之为条件以外，承租人不得以错误认识为由主张撤销。”‘”由此可见，转租合同的成立、生效并不以取得出租人之同意为要件。
如果承租人不履行交纳租金之义务，出租人可以根本违约请求解除与承租人之间的合同，这将使得次承租人的利益遭受损害，为平衡次承租人之利益，次承租人可以代承租人之位交纳租金，以阻却出租人行使合同解除权。

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