| 问题 | 房屋质量问题适用那些法律条款 |
| 分类 | 房产纠纷-房屋买卖 |
| 解答 |
一、房屋质量问题适用那些法律条款 针对不同程度的产品质量问题，我们应采取的妥善解决措施大致可归纳为以下几点：首先，若因房屋的主体结构质量未能达到标准以致无法交付使用，或是在房屋交付使用之后，经过权威检验确认该房屋的主体结构确实存在质量问题，则购买方有权主张解除与出售方之间的买卖合同，同时提出关于损害赔偿的诉求。 原因在于，房屋主体结构质量与使用的安全性相关，且这种情况下的修复往往难以实现或者成本极高，因此购买方通常有理由选择结束合同并寻求相应的经济补偿。 其次，当房屋存在严重的质量问题，已经严重影响到日常居住使用的情况下，法律赋予了购房者解除合同并要求赔偿损失的权利。 然而，如果购买方认为让出售方进行修复，并承担由此产生的交付延迟责任或赔偿其他损失更为划算的话，他们亦可选择要求进行修复。 最后，对于其他类型的质量问题，由于其尚未对居住使用产生重大影响，购买方仅能要求出售方进行修复并赔偿损失，而无权要求退房。 当然，对于那些无需修复即可解决的质量缺陷，购买方仍可向开发商索取因存在质量缺陷导致房屋价值下降所带来的损失，具体方法是依法申请委托相关估价机构对房屋进行差值评估，从而确定这部分差值损失的具体金额。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、房屋质量问题包括哪些 房屋中常见的质量问题可分为以下三类: 1.房屋主体结构存在严重质量缺陷。 这里所说的主体结构，特指由房屋中的重要构造部件相互融合与相互作用而构建出来的平面或者空间构成部分，其必须具备符合技术标准的强度、韧度以及稳定性，从而确保能够承受建筑物自身的各类负荷。 例如地基、承重墙壁等关键部位，当其出现结构性的开裂、倾斜、倒塌等重大问题时，我们便需要视之为房屋的整体主体结构存在问题。 2.严重干扰正常居住使用的质量问题。 这种情况主要涉及到因为房屋的质量问题，给购房者带来了严重的困扰，使得他们无法正常享受到该房屋的使用功能和实际意义。 比如不能正常的供应水电、隔音效果不佳等问题就是典型的例子。 3.其他的一些普通质量问题。 比如房屋渗漏、地面起鼓、墙面涂料剥离等各种小毛病也不容忽视。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 三、房屋质量问题售后由谁负责 在商品住房销售过程中，房屋质量问题的售后责任主体须依据实际情况加以判断和明确。一般而言，开发者承担着绝大部分房屋质量的法律责任。在房屋保质期间，如遇到主体结构存在质量瑕疵、严重影响居民日常生活以及使用等情况时，开发商有义务负责修缮或者给予相应的经济补偿。然而，当房屋已经交付给业主并由其自行进行装修或使用不当引发的质量问题，则通常需要由业主自行承担相应的责任。至于一些公共区域及公用设施设备的质量问题，在保质期限内，开发商仍需承担相应的责任；而在保质期满之后，只要业主已经按照规定缴纳了住宅专项维修资金，便可以通过申请使用这笔资金来进行维修。倘若房屋质量问题是由于施工单位、监理单位等方面的过失所致，那么开发商在承担责任之后，有权向相关责任方进行追偿。总的来说，房屋质量售后责任的界定颇为复杂，需要综合考虑诸多因素。 针对产品质量问题，严重到影响安全和日常居住的，购房人有权解除合同并索赔；主体结构质量问题，可能导致合同解除并求偿；非严重影响居住的，只能要求修复并赔偿。对于无需修复的轻微质量问题，可通过评估房屋价值贬损寻求经济补偿。 |
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