关于商品房退房的具体操作步骤如下所述：首先，一方当事人应当向另一方发出书面的退房通告；待该退房通告送达至对方之时，则意味着双方之间订立的房屋买卖合同即行被解除。其次，卖方需积极协助买方完成退房程序，将其已支付的所有购房款项悉数返还给买方；同时依据退房的具体原因明确违约责任的归属，由实际违约的一方按照事先约定向对方支付相应数额的违约金。

《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。