针对上述问题，我们需要首先判断协议的有效性。若合同被判定为无效，那么定金应当全数归还给相关人员。举例来说，倘若某人并未取得经济适用房的购置资格，却试图签署购置未满五年的经济适用房的协议，这样的协议便应被视为无效。因为经济适用房作为一种保障性的住房，主要用于解决住房难问题的群体，具有严格的资格准入制度。尤其是对于未满五年的经济适用房，其出售对象仅限于具备相应购房资格的人群；
其次，我们需要审查协议是否存在欺诈或重大误解等情形。
如若发现此类问题，当事人可在协议签订之日起一年内向人民法院申请撤销该协议。在协议被撤销之后，定金也应全数退还。例如，如果卖方故意隐瞒房屋存在严重安全隐患的事实，这便构成了欺诈行为；
再者，在协议合法且有效的前提下，我们需要明确谁是违约方，谁是守约方。支付定金的一方若违约，则无权索回定金；反之，收取定金的一方若违约，则需双倍返还定金；如果仅仅签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），但在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同前，由于买卖双方未能就买卖合同的具体条款达成一致意见，导致买卖合同无法成立，此时各方均无需承担违约责任，定金应全数退还；在签订定金协议时，务必审慎行事。在与卖方尚未完全协商一致的情况下，切勿轻易支付定金。
同时，定金应直接交付予卖方，以减少中间环节，降低纠纷风险；对于购买期房的人士而言，可以选择不签订房屋认购书，而是直接签订商品房预售合同；为了避免日后产生纠纷，建议将所有承诺以书面形式记录下来。个人签名即可生效，而公司则须加盖单位的合同专用章方可生效。
此外，录音及证人证言亦可作为有效证据。

《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。