商品房预售合同与正式合同在以下方面存在显著差异：在签署商品房预售合同时，所销售的房产尚未完全竣工，因此无法直接将该房交付给购买者并进行实际使用；而在签署正式合同时，该房已经通过了竣工验收程序，此时便可直接将其交付并供用户使用。
依据《城市商品房预售管理办法》中第五项条款的明确规定，商品房预售必须满足以下几个基本条件：
首先，开发商需已全额支付土地使用权出让金，从而获得土地使用权证书；
其次，开发商需要持有建设工程规划许可证；
最后，按照预售的商品房数量来计算，开发商投入到开发建设中的资金应达到整个工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度以及竣工交付日期。
此外，第六条也明确指出，商品房预售实行许可证制度。开发商在进行商品房预售时，必须向所在城市或县城的房地产管理部门申请办理预售登记手续，并成功获取《商品房预售许可证》后方可进行销售活动。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。