在房屋买卖过程中，当卖方以认购、订购、预订等方式收取买方交付的定金时，应理解为其以此为基础，旨在签订相关的房屋销售合同并提供相应的担保措施。然而，若由于双方中的任何一方的原因导致该房屋销售合同无法顺利签订，那么就需要按照相关法律法规中对于定金的具体规定进行处理。在此情况下，未能成功签订房屋销售合同便成为了适用定金罚则的必要条件之一。

《民法典》第五百八十六条
【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。