关于退还购房定金的具体操作步骤大致如下所述：首先，需要认真查阅购房合同，明确其中涉及到退款事项的相关条款及条件。这包括对退款条件、提前通知期限以及相关责任和义务的深入理解。其次，应以书面形式向开发商或者卖方提交退款申请，同时随附相关证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。务必保证在申请中明确阐述您的诉求及其理由。接下来，应积极与开发商或者卖方进行协商，就退款事宜展开深入讨论。双方可采用会议、电话或者电子邮件等多种方式进行交流，并寻求能够共同解决问题的最佳途径。若经过努力仍未能与开发商或者卖方就退款事宜达成共识，您可以考虑向相关部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关法律法规来妥善处理争议，并推动退款事宜的顺利执行。最后，若以上所有措施均告失败，您还可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。