商品房预售合同登记备案作为一类独特的不动产登记制度，其主要功能在于妥善保存一项以未来实现不动产权利变更为预期目的的法律权益主张，这种制度安排使得商品房购买者所享有的此类请求权具备了对第三方产生法律约束力的效力。在这一过程中，房地产开发企业已被明确禁止再次将已经进行过预售登记的房屋出售或者设立抵押，否则，任何第三方都无法通过登记程序取得该房屋的所有权，同时，他们所提出的抵押权请求也无法对抗已经完成预售登记的购房者。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。