若买方欲与卖方商议退还订金事宜，可先行协商解决；若协商无果，买方可行使法律途径，向当地法院提起诉讼，请求卖方归还其所支付的订金。然而，退订金并非毫无限制，仅限于因合同条款未能达成共识而导致的情形，且需在认购书规定的期限内签订正式合同。在此前提下，如欲退回订金，买方须提供相关证据以证明该事实。购房者可通过查阅合同条款谈判过程中双方修改的记录，或者收集双方交谈的录音资料作为证据。部分购房者可能并不愿意购买该房屋，构成了违约行为，但他们仍可通过增加补充协议的方式实现退订金的目的。此外，针对内部认购等未取得销售许可证或产权证的项目，由于其自身不符合销售条件，故无论何种情况，均可退还订金，无需进行过多的取证工作，只需依法提起诉讼即可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。