商品房预售合同是基于取得商品房预售许可证明所签订的有效文件；然而，若出卖方未能成功获取此项许可证明而与购房者签署的认购协议则为无效协议。但是，如果在起诉之前，出卖方能够成功获得商品房预售许可证明，那么该认购书就有可能被判定为有效契约。这里需要强调的是，参与双方都必须具备书写能力，并且其意思表示必须是自愿且真实的。此外，合同内容也必须是合法的，并符合相关法律法规对形式上的要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。