依据现行相关法律规则，没有取得预售许可证的前提下所缔结的房屋买卖协议是毫无法律效力可言的。在这方面，相关的司法解释明确指出，未获得商品房预售许可证明的出售方，其与购买方之间签订的商品房预售合同应被视为无效。然而，如果在诉讼提起之前，出售方成功获取了商品房预售许可证明，那么该商品房预售合同则有可能被判定为有效。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十二条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。