买卖的二手房上有他项权利时，在该房屋上要么有法院查封或者是该房屋上设定了抵押权。
对于存在法院查封的情形，买方可以主张合同无效，要求卖方双倍返还定金；
对于设定了抵押权的房子，征得抵押权人的同意，或者是提前清偿或受让人代为清偿。

《民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。