根据我国《民法典》明文规定，租赁期限的上限不得超过20年。若超过20年以上，则超过的部分将其效力归于无效。
此外，在租赁合同期满之后，合同双方当事人有权选择续订租赁合同，但是续定的租赁期限从续订当日开始再次计算仍禁止超过20年。故而，无论是初次订立还是在租赁期限届满后续订的房屋租赁合同，其租期最长限定为20年。
值得注意的是，“20年”这个概念并非指累计签署数个租赁合同，或是签署多个租赁合同之后总期限的最大值不得超过20年。实际情况是，每一个单独的租赁合同所约定的租赁期限必须控制在20年内；若是租赁期限超过20年，贝U超标的部分租赁期限将被判定无效，即我们需要将其视为租期只有20年。当租赁合同在第20年结束之际，如合同双方仍然希望维持租赁关系，有两种处理途径可供采纳：
首先，原合同不作废止，承租方可以继续使用租赁物，而出租方也无需表示异议，如此一来按照现行法律规定视同原合同行为的继续，不过合同的租赁期限转为不定期，两边都自动形成非固定期限租赁关系，这种情形通常称之为合同的“法定更新”；
其次，原合同当事方可依据原合的条款内容再次续签租赁合同，并将新的租期设定为20年。这一过程被称为“约定更新”。

《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。