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问题 不动产
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一、基本定义

不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。

《民通意见》第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。比如尚未收割的农作物，就是不动产，但收割后的农作物就是动产。

二、基本特点　　

自然特性

不动产作为自然物的特性。

1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。　　

社会经济特性 折叠

不动产景气循环体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2、用途多样性：不动产

不动产也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

三、中国制度分析

2013年不动产登记

11月20日，中共十八届三中全会之后，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。

由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

四、产业关系

不动产并不是新名词，但从产业的角度看不动产并称之为不动产（产）业，则是一个较为新颖的产业概念。系统研究不动产与产业的关系，需要建立一门新的学科——不动产业经济学。

不动产业经济学所研究的内容类同于房地产经济学，但着眼点不同，研究方法论不同。相同之处在于，不动产业经济学也要研究不动产业与国民经济的关系，不动产资源配置的机制与载体，不动产市场运行的机制与规律；研究包括不动产投资、开发、经营、中介服务各环节在内的经济运行全过程；研究对不动产业实施宏观调控的目标、内容、控制的主要政策手段和调控体系；研究不动产资源配置效率，揭示不动产经济运行规律，保证不动产业的健康发展和资源配置的宏观效益。 着眼点不同在于，从总体上说，不动产

房地产经济学研究问题的思路是部门经济学式的思路，带有计划经济时代经济学研究的烙印。众所周知，部门经济是与行业相对应的概念，在我国传统计划经济体制时期，产业经济总体上以部门经济形式存在，经济联系方式与管理方式都呈现出典型的“条条”特征。过去我们机械地按部门或行业进行学科分类，因而产生了工业经济学、商业经济学、物资经济学、建筑经济学等学科。房地产经济学正是沿此思路炮制出来的。它不可避免地会产生知识面和研究领域过窄的问题，部门经济学的这一局限性需要通过将其融入产业经济学而得到解决。具体来说，需要将房地产经济学融入到不动产业经济学中，以改变房地产经济学目前这种不伦不类的地位。

不动产业经济学所使用的研究方法论为中观方法论。中观方法论的本质特点在于它是二个维度，既要向上看宏观又要向下看微观，而无论宏观还是微观皆只有一个维度。中观方法论不乏现实基础的支撑，例如在一个企业中就有基层、中层和高层之分；其实，对于一个复杂事物的剖析，按人类思维的习惯也往往容易将其划分为宏观、中观、微观三层去分析。基于中观方法论去研究经济现象，因而也就产生了中观经济学。不动产业经济学作为一门十分新颖的中观经济学，需要我们加大力度去研究它、把握它。以不动产业经济学的视角去剖析、把玩不动产，我们将开辟一片前所未有的崭新天地。

五、统一登记制度

2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

对此，SOHO中国董事长潘石屹微博评论称这是个好政策，并大胆预测，如果实施房价马上会跌。财经评论员余丰慧也认同：不动产登记条例会成高房价克星。“出台并实施不动产统一登记制度”对于对房地产调控具有重要意义，对于高房价将有抑制作用，全国实施不动产统一登记制度将是楼市调控的核武器。全国实施不动产统一登记制度，意味着官员财产公示制度将从不动产包括住房上寻找突破口。

房价一直是中国百姓关注的问题，也是媒体追踪的超级热点，此次关于不动产统一登记制度即将出台的通知，让它成为舆情热点。

由于“不动产统一登记系统”是按照“信息化”和“可查询”的思路进行整合、设计，在“房叔”“房姐”等事件频繁爆发的背景下，“条例”是否涉及到对查询的权力、权限、范围等有针对性的规定内容，十分考验参与起草有关部门的智慧。实际上，从技术条件而言，在全国范围内“以人查房”并无技术障碍，通过住建部于2012年6月初步完成的“全国房地产信息联网系统”，在技术上就可以实现。

已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”实际由三个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统三部分组成。2012年6月，住建部已经实际完成了和60余个大中型城市及房地产热点城市的联网工作，并形成了统一的数据库。在此基础上，住建部筛选了其中40个城市，作为首批联网试点城市。

2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2013年11月19日，SOHO中国董事长潘石屹发布微博称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”[1] 不过潘石屹同时认为，反对这项政策的力量也是十分巨大的。

有业内人士认为，实施不动产登记制度，是一项基础性工作。若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果。这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。正如潘石屹所说，不动产统一登记会面临很大的反对力量。因为统一登记肯定会触动一部分人群的既得利益。不动产统一登记切实推进还需要中央的决心、地方的配合。

针对国家发改委透露的今后将建立全社会房产、信用等基础数据统一平台的消息，华远地产董事长任志强(微博)在微博上呼吁“别放空炮”。2007年，《物权法》出台就提出不动产实行统一登记制度，不过一直没有实质性进展。不过对于任志强的呼吁，潘石屹表示“也许这次狼真来了”。不动产

国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。

国土部还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

2014年6月30日,记者上午从权威人士处获悉,《不动产登记条例》要延期,有望在今年年底前出台。

六、不动产登记暂行条例折

中华人民共和国国务院令第656号

现公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

总理　李克强

2014年11月24日

不动产登记暂行条例

第一章　总　　则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

不动产相关词条

  • 定着物

    定着物，是依附于土地并固定的有独立实用价值的物。如建筑物、矿山，地下管道、树木、沟渠等。

  • 不动产收益权质权

    不动产收益权质权，是指在以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权为标的向银行等金融机构进行质押，在债务人不履行债务时，银行等金融机构有权以被质押的不动产所产生的收益优先受偿。

  • 不动产抵押

    不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。它是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对抵押物的占有即可达到担保之目的。

  • 不动产权利人

    不动产权利人是对土地及其地上建筑物亨有占有、使用、收益、处分权利的人。

  • 不动产物权

    民事主体依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。民法上的财产权包括物权和债权。物权又分为动产物权和不动产物权两大类。按大陆法系的物权理论，不动产物权由自物权和他物权组成。自物权即不动产所有权，他物权由用益物权包括地上权、永佃权，地役权和担保物权（包括抵押权）和典当权组成。

  • 不动产登记

    是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

  • 不动产物权变动

    动产物权变动是指不动产物权基于双方法律行为以及其它法律事实而设立、变更、转让和消灭。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

  • 不动产登记簿

    是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。

  • 不动产权属证书

    不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

  • 不动产登记费

    是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，而产生的费用。

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更新时间：2025/5/4 7:39:09