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问题 房地一体原则
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一、房地一体原则概述

房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。

根据该原则，我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地是一个整体，即以房地产作为物权客体。虽然，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条但书部分，允许了执行查封过程中房地分属不同主体的情况存在，但随着《物权法》统一的不动产登记制度的完善，上述法院执行的行为也将配合物权法的原则做相应调整。

根据《物权法》第5条的物权法定原则，物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。而房地一体原则正是对物权内容的强制性规定，当然对当事人具有强制性的约束力，而且应当理解为效力性规范。有人从当事人意思自治角度出发，认为当事人在处分不动产时，可以以不同的方式分别处分房屋所有权和土地使用权，例如，出卖宅基地上的房屋时，明确约定不出卖土地，并由村委会作为一方当事人加盖公章等，认为此种协议属于各方真实意思的表示，合法有效。例如：“北京的画家村”房地产纠纷就属此类。但是，从物权法定的角度来看，物权法关于房地一体的规定就是对当事人意思自治的约束和限制，当事人在处分物权时，应严格遵守这种约束和限制，无一例外。因此，双方当事人对房地分别处分的约定也应该遵守物权法定的原则，上述“只卖房子不卖地”的协议违反了物权法的效力性规范，应根据不同情况判定其行为无效。

所以，笔者认为，房地一体原则应属于强制性规范中的效力规范，实践中类似“卖房子租地”、“只卖房子不卖地”等协议，应认定其违法了《物权法》房地一体原则，根据《合同法》第52条第（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定此类处置协议无效或部分无效。

二、房地一体原则的例外

目前，在现有法律的框架内，仍然难以回避完全合法的房地分离现象，对此现象，可以将其解释为房地一体原则的例外。

（一）划拔土地上及其建筑物

根据物权法第182条的规定，房地产抵押权一经设定，抵押标的物即自动涵括了设定抵押时的建筑物所有权及土地使用权的全部价值，但根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号文的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。从而导致划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

（二）土地租赁中的房地分离

根据《土地管理法实施条例》第29条第2项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章之规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用。承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体的局面出现。

（三）物权法第142条但书所指的房地分离

《物权法》第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该条但书中对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的，按房地分属不同的民事主体处理。实践中，该种情形主要发生于：

一是该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，但为逃避税收等没有办理变更手续，地上建筑物实际上是由他人受让土地后建造的。

二是地上建筑物等是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如联建、合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有。

三是建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。

四是部分市政基础设施建设中，是通过TOT等方式进行的，政府部门按照特许经营协议的约定，将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方，但并不转让变更土地使用权的权属。那么如果投资方另行增设的地上建筑物、构筑物等，将直接导致地上建筑物与土地在经营期内分离。

三、“房地一体”原则对处理农房权属纠纷的意义

　1．有利于对现行宅基地使用制度的保障和维护。我国实行土地公有制，农民能够长久、无偿或低价使用宅基地来建造房屋是国家的特殊制度安排，具有保障和福利性质。根据“房地一体”原则，家庭成员脱离本村集体经济组织后便不再享受使用本集体宅基地的待遇，也就不能实际取得宅基地上的房屋。这有利于农村宅基地的集约化管理。如农房所有权人去世后，符合宅基地申请条件的家庭成员可以要求继承取得房屋所有权，各继承人若均不属于本村集体经济组织成员的，农房可由村集体组织折价收回。

　2.有利于增强农房所有权的公示公信效力。城镇房屋所有权的取得和变动主要通过买卖、赠与等法律行为实现，并实行严格的登记制度。但农房所有权的取得和变动主要依靠建造、继承等非法律行为实现，且缺乏登记公示制度。一旦发生权属争议，事实认定的难度很大。根据相关法律规定，县级以上政府建设行政主管部门应对农房进行登记管理，但目前该制度在大部分地区还没有得到落实。按照“房地一体”原则，宅基地使用权登记客观上将起到房屋所有权登记公示的效果，在一定程度上能够弥补房屋所有权登记制度的缺陷，有助于防止和减少纠纷的发生。

　3.有利于维护既有生活秩序和善良风俗。已经脱离本村集体经济组织的家庭成员，绝大多数在他处已拥有稳定的住所。其回村主张析产或继承，往往是看重房产及宅基地使用权的增值。对房产进行实物分割，对长期管理、使用、维护房产的善良占有人很不公平，也不利于对既有生活秩序和善良风俗的维护。依据“房地一体”原则，房产将不进行分割，仅由占有者拿出适当数额的货币补偿，对正常生活影响不大，其他继承人的期望值也会下降，从而降低化解纠纷的难度。

四、“房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的具体适用

（一）司法适用的一般规则

　在审理农房权属纠纷案件中贯彻“房地一体”原则，就是要改变过去那种单纯从房屋权属变动情况确定房屋归属的做法，将地权的取得和变动作为房屋确权和分割的基础，即“以地定房”。在确定宅基地的使用权人后，在该宅基地上再建造房屋原则上归宅基地使用权人所有。因继承、共建、户籍变动等原因造成农房所有人和宅基地使用权人出现不一致时，在房屋产权确认或分割过程中，仍由宅基地使用权人取得房屋所有权，其他权利人取得相应折价补偿，最终实现地权与房权的一体化。以本文开头所举案例为例，杨某作为宅基地使用权人可取得全部房屋的所有权，法院可依据对房屋价值的评估结果判令杨某给付其他6兄弟适当的货币补偿。

（二）若干具体问题的分析与处理

　1．对宅基地使用权人的认定。如将地权作为房权认定的基础，地权主体的认定便尤为重要。宅基地使用权以户为单位进行登记，登记在权利证书上的通常是户主的名字，同时会标明申请登记时该户的人口数。因此说，宅基地使用权人是一个农村家庭的全体成员，而非仅限于登记于权利证书的户主。家庭成员可因添丁而增加，也可因死亡或分户而减少，因此宅基地使用权人的范围也会发生相应的变化。在农村，有生子养老的观念，即父母通常会和某个儿子居住在一起，两个家庭同享一个宅基地，但宅基地通常登记在父母名下。此时，应将两个家庭作为一户来看待，所有家庭成员均为宅基地使用权人。父母死亡后，与其共同生活的儿子一家虽无登记仍享有宅基地使用权。现实中还可能存在几世同堂的情况，认定标准与上相同。由于管理制度不尽完善，宅基地使用人未办理宅基地使用权登记的情况大量存在，这给法院确定地权归属带来困难。此时，宅基地使用人负有证明其享有合法宅基地使用权的举证义务，法院在必要时还可通过调查走访的形式予以核实确认。

　2．家庭共有房屋的认定。成年子女与父母生活一段时间后，因出嫁或分家立户搬出祖宅，而后又以对祖宅建造有贡献为由起诉父母主张分割房产。此时，子女一般均已不符合获得宅基地使用权的条件。实践中对此类案件的把握不是很统一，因此有必要进行探讨。我国《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”家庭共有是共同共有的一种重要情形。一般说来，家庭共有财产应当具有以下几方面特征：一是共有人只限于对家庭财产的形成做出过贡献的家庭成员；二是在共同生活期间取得；三是以维持家庭成员共同生活为目的；四是以家庭共同生活关系的存在为前提。[6]成年子女在与父母共同生活期间获得劳动收入后虽将收入交给父母管理，但如果已用于个人生活或教育消费的，则应认定其对此期间家庭的房产建造没有贡献，不符合取得家庭共有财产的条件。如确有贡献，但父母在分家时为其另行建造了房产或提供了其他补偿的（如提供了分家费或嫁妆等），也不宜再对父母的房产进行分割。确因有贡献需要补偿的，可在对房屋进行估价基础上按适当比例进行货币补偿。实践中，存在出嫁女出嫁后户口未迁移，在他处未取得居住条件，以对父母建房有贡献为由要求分割房屋以满足居住需要的案件。笔者认为，此类案件也需分情况处理。如其仍为本村集体经济组织成员的，可以按其贡献取得相应间数的农房以满足其居住需要；如其已加入其他集体经济组织的，其居住问题应通过其所加入的村集体解决；如其已转为城镇居民户口的，可通过申请保障房等方式解决居住问题，不支持其要求分割农房的主张。

　3．房屋翻建后的物权效力。我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。房屋翻建一般包括两个步骤，一是拆除原房，二是在原址建造新房。根据《物权法》的规定，拆除原房的行为成就时发生物权消灭的效力，建造房屋的行为成就时又发生设立新物权的效力。实践中大量存在尚未析产或继承分割的共有房屋被某一权利人翻建并长期占有使用而其他共有人一直未提出异议的情况，对该行为性质和法律效果的认定有很大争议，大概有三种主张，一是认定为共建共有，二是视为赠与，三是按侵权处理。

　共建共有的观点很难成立。一方面，共建需有共建的意思表示及事实上的共建行为。如翻建完全由某家庭成员实施，并以该成员单独使用为目的，其他成员对如何翻建、翻建后如何使用根本不关心，其他成员既无共建共有的意思表示和行为，根据其长期放任的行为也无法推定其有共建共有的意思，此情况下不能认定翻建后的房屋仍归原共有人共有。另一方面，在实践中，翻建房屋的通常是在该村长期居住并取得宅基地使用权的村民，而提出共有诉求的一般是已经脱离该村集体经济组织多年的人，其诉因主要是拆迁引起的房屋增值。因此，认定共建共有不符合“房地一体”原则，也与维护秩序与诚信的价值理念相悖，实不可取。视为赠与的观点因涉及对当事人放弃权利事实的推定，因此会产生很大争议，亦不足取。笔者支持按侵权处理的观点，包括三点内容。第一，建房人对其他共有人放弃权利与进行赠与的事实负有举证责任，否则认定其行为未经其他共有人的同意而形成侵权；第二，因原房屋已不复存在，故侵权人仅负有损害赔偿之责；因其他共有人并无取得宅基地使用权的资格，故赔偿应以原房屋的价值为限；第三，赔偿主张受诉讼时效的限制，且因房屋属于极其重要的家庭财产，其他共有人应对不知道侵权事实的存在承担举证责任，否则推定其知道或应当知道。

　我国《物权法》规定只有“合法建造”才能取得房屋所有权。那么，侵犯共有人利益的翻建行为是否属于“合法建造”，翻建人能否因此取得新房屋的所有权呢？根据“房地一体”原则，建房人应当取得相应的宅基地使用权，宅基地使用权人在符合规划的情况下建造房屋即为合法。侵犯共有人利益的拆除行为，不应当影响建造行为的合法性。反过来，不享有宅基地使用权的人在未取得宅基地使用权人同意的情况下翻建房屋便不成立“合法建造”，新建房屋应归宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人给予建房人适当补偿。宅基地使用权人也可以以建房人违法用地为由要求建造人拆除房屋，恢复原状。

　4.立法上关于财产分割方式之完善。根据“房地一体”原则，非本村集体经济组织成员原则上是不能取得本村农房所有权的，否则会造成房地权属的冲突。共有财产的分割有三种方式，即实物分割、折价分割或变价分割。非本村集体经济组织成员在要求分割本村农房时，只能通过折价的方式获得价值补偿。《物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖取得的价款予以分割。”上述规定仅从物理属性（可以分割）和经济属性（减损价值）的角度考虑分割方式的选择，笔者认为不妥。根据“房地一体”原则，非土地使用权人虽享有房屋的所有权，但不能实际取得房屋，以此避免权利之间的障碍或冲突。《物权法》使用列举的方式穷尽了影响分割方式的因素，既不科学也不严谨。因此，笔者建议对上述条文做如下修改：“共有人可以依法协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产依法可以分割并且不会因分割减损价值或造成权利冲突等问题的，应当对实物予以分割；否则，应当对该财产折价或者拍卖取得的价款予以分割。”

　5．宅基地使用权人签订房屋拆迁补偿协议的效力认定。如上所述，农房所有权的取得和变动多数通过非法律行为，且缺乏登记公示制度。因此，在对房屋所有权处分过程中难免发生权属争议。如在拆迁过程中，拆迁人只与登记的宅基地使用权人签订拆迁协议，并推定房屋归该使用人所有。但房屋的实际所有权情况可能并非如此。因此，实践中大量出现房屋共有人要求法院确认房屋拆迁补偿协议无效的案件。此类案件涉及拆迁秩序的稳定和房屋共有权人的利益保护等问题，如何把握关系重大。笔者认为，在认定拆迁补偿协议无效的问题上应采取慎之又慎的态度，以避免不必要的拆迁成本。第一，在拆迁过程中，拆迁人应负谨慎的审查义务，但应限定为形式审查，将通过法院审理才能认定的复杂物权关系交由拆迁人审查认定实属强人所难。第二，根据“房地一体”原则及目前农房所有权登记制度不尽完善的状况，在无其他相反证据的情况下，拆迁人有理由根据宅基地使用权的登记情况推定农房所有权的主体。第三，其他共有人虽对房屋享有权利，但依据“房地一体”原则，其并不能实际取得房屋所有权，其可以向占用人行使货币补偿的分配权，而不是必须通过主张合同无效的方式维护权益。

　需要强调的是，登记并非房屋所有权取得公示公信效力的唯一方式。我国《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”实践中，出现过当事人持法院对房屋权属问题做出的生效裁判文书向拆迁人提出异议，而拆迁人仍坚持根据宅基地使用权登记签订协议的情形。此时，拆迁人与被拆迁人均具有明显的过错，损害了异议人的权利，拆迁协议理应认定为无效。
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更新时间：2025/5/3 18:32:33