通常情况之下，购买房地产项目的订金是能够予以退还的。然而，若购房者已经与开发商签订了正式的合同文件，那么此笔订金便无法再行退还，开发商依法享有向购房者提出赔偿要求的权利。以下列举出的是当订金无法予以返还的几种情形：首先，若购房者未能按照认购书中所规定的时间及地点前往签署合同，或者在正式签署合同时擅自修改认购书中已经确定的诸如房价、建筑面积以及户型等关键性条款，从而导致无法顺利完成签约手续，此时便会被视作违约行为，其所缴纳的订金将无法得到返还。其次，若开发商在认购意向书所规定的期限之内将购房者已经选定的房产出售给其他第三方，从而导致未能成功签署正式合同，那么开发商应当以双倍金额返还购房者的订金。再次，若开发商未能获得有关商品房销售的合法资质证书，或者由于开发商自身的原因导致双方无法签署正式合同，甚至因此使得合同效力归于无效，那么开发商有义务返还购房者的订金，并且承担由此产生的购房者经济损失。最后，若双方仅因为正式合同或相关补充协议中的具体条款无法达成共识，且这些争议内容并不涉及到认购意向书的核心内容，进而导致正式合同无法顺利签署，那么双方均不构成违约行为，开发商应当全额返还购房者的订金。此外，若认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款并未做出明确约定，或者约定不够清晰明了，而双方在此问题上又无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商同样需要返还购房者的订金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。