律师解析：
1.当卖家未能按时交货给买家时，应立即履行违约金或赔偿损害责任。买卖双方在订约时可以自由协商并约定若一方出现违约行为，应该依照协议的具体规定向另一方支付固定金额的违约金，以及在发生违约行为之后如何计算产生的损失赔偿额。
2.在双方签订的合同中没有明确约定违约金确切金额或损失赔偿额的计算方式的话，买家可以依据该区域相关的主管部门发布的信息或者请有资质的房地产评估机构进行评议得出的数据为准来核算。
3.如果合同中有明显规定的延期交货的违约金过高，从而可能导致诉讼，那么身为开发商便需要以已签订的违约金过高为由提出要求降低违约金，这时需要将违约金超过损失总额30%的那部分作为参考，适当地降低违约金。反之，若合同中的违约金偏低，买家则有权申请提高违约金，法官通常会在审判过程中支持以实际损失作为确定违约金金额的依据。对于那些同时包括违约金和损失赔偿责任的合同条款，不能同时要求其履行，只能选择其中最合适的条款进行执行。