仅在双方当事人私底下，经过充分协商并达成共识，正式签署的房屋转让协议是具备效力的。要使这样的房屋转让协议生效，必须满足以下几个方面条件：
首先要求签订协议的当事人具有清晰明确的书面表达及证明能力，同时其主观意愿应当是真实而自愿的；
其次，该协议的各项条款和内容都应该严格遵守相关法律法规，确保完全符合法律规定的格式与形式；
再者，涉及到的房屋转移事宜，不能存在任何有损于公共利益或者他人利益的恶意行为，更不能通过表面的合法手段来掩饰其背后的不法意图。

《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性
不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的
合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的
合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。