四十万块钱的房子，它过户时两万块钱可能真的有点少了。过户可是要牵扯到各种各样的费用，给您详细列举一下哈：
首先，是常说的契税。一般的房屋过户都得缴纳3%-5%的契税，四十万的房子得交1.2万到2万。
再来，就是个人所得税。如果咱们这房子的产权证书还没有超过五年的话，那过户的时候就必须得交20%的个人所得税，也就是八万块钱。不过，有时候这些钱也是可以转嫁给购房者的;但是如果过了五年，那就不用交这个。
还有一种，是增值税。如果产权证还没超过两年的话，那么过户的时候就得交5.6%的增值税，也就是两万二千四百块。要是超出这个时间范围，那就不用交这种费了。
最后一项，就是我们所熟知的印花税。它的税率是固定的，统一规定为1%，换算成人民币就是四千块。

《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。