除了有下列情形外，租赁合同都继续有效：
1、租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定；
2、房屋租赁期限过长，超过20年；
3、共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，没有经其他共有人同意；
4、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租。

《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。