还建房屋与商品房之间显著的差异包含有：
首先，还建房屋通常对买房者提出要求，即在签订协议之前购买方须先支付一定数额的保证金或者购房款项。而商品房则普遍规定出买房者需承担支付首付款的责任。
其次，按照相关法规，还建房屋在施工过程中对于开发商投入的开发和建设资金有严格限定，规定其必须达到整个工程总体投资的25%及以上的比例。相较之下，商品房在出售前已经完成竣工验收程序。
最后，还建房屋往往是针对正在兴建中的住房提前销售给购买者，而商品房是销售给已通过竣工验收且品质符合标准的房屋。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。