在购买五证不全的房地产时，潜在风险的出现主要包括以下几个方面：
首先，由于缺乏相关合法手续支持，难以确立房屋的所有权和使用权，进而无法获取有效的产权证明，使得房产无法进行公开的市场交易；
其次，如果该房产在购买前未依法缴纳土地出让金等相关税费，那么在购买后可能还需额外承担这部分费用；
此外，购买五证不全的房产将导致其土地使用权限的期限无法准确界定；
最后，这类房产也存在被认定为非法建筑或违章建筑的可能性，从而给购房者带来极大的法律风险。

《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。