| 问题 | 房屋预售合同变更手续需要注意什么 |
| 分类 | 房产纠纷-房产纠纷 |
| 解答 |
一、房屋预售合同变更手续需要注意什么 关于预售商品房转让过程中的相关注意事项，以下详细列举如下： 首先，若预售商品房的购买者已经全额支付了所有房款，则可直接与新的购房者签署转让合同，同时应将此情况以书面方式告知开发商； 其次，对于预售商品房仍未结清全部房款的购买者来说，需在获得开发商同意之后方可同受让方签署转让合同； 此外，转让合同的双方当事人在转让合同正式生效后，必须共同前往当地的房地产交易管理机构办理转让合同的登记备案手续。 然而，值得注意的是，当前我国部分地区为了防止期房过度投机行为，并未允许直接进行再转让备案，而是采取严格管控措施，这可能导致期房的再次购买者面临更大的合同风险； 另外，预售商品房的再转让过程中，购买者应依法缴纳相应的税费。 若未能成功进行再转让备案，则只能待出让方向房屋所有权人颁发权属证书后，再将该房屋过户至受让方名下。 在此种情况下，虽然无需通知开发商，但若出让方将该房屋再次出售给他人，则只能追究其违约责任，由此产生的风险相对较高； 最后，若因实际原因确实需要将房屋以原价转让，购买者亦可与开发商协商，办理商品房预售合同的终止手续，然后前往房地产交易中心注销预售合同的备案登记，同时还须与贷款银行办理终止贷款合同手续，以及注销抵押登记。 在完成上述手续后，新受让方便可直接与开发商签订商品房预售合同，并办理预售合同的备案登记。 若出让方已办理了商品房抵押贷款，而受让方亦计划办理商品房抵押贷款，那么双方应前往原贷款银行咨询是否能够办理“转按揭”手续。 若经确认可行且符合相关条件，双方可直接办理“转按揭”手续； 反之，若受让方并不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将有可能影响双方办理备案或产权登记的进程。 《不动产登记暂行条例》第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书； （四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明； （五）证明房屋所有权发生转移的材料； （六）其他必要材料。 申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。 二、房屋预售合同有效吗 关于房屋预售合同是否有效，根据具体情况可被划分为两大类: 首先，如果出卖方尚未依法取得商品房预售许可证明，然其仍与某位购买者签订了该类型的购房合约，那么我们应该将此视为无效的协议; 然而，如果在诉讼程序开启之前，出卖方已经合法获取了商品房预售许可证明，那么我方将可以认定这一份房屋预售合同为有效并具有法律约束力呢！《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 三、房屋预售合同盖章房产部门需要多长时间 关于房屋预售合同是否应该盖有公章之问题，目前暂无一致而明确的法律规定。这主要是由于房地产管理部门的工作效率、申请数量以及相关材料的完备性与准确性的影响。一般而言，若申请人所提交的材料齐备且符合相关规定，并且房地产管理部门的工作流程运行流畅，那么在数个工作日之内便可完成公章加盖手续。然而，如若出现材料遗漏、需进一步核实或者审批环节较为繁琐等情形，则盖章所需的时间可能会相应地延长。因此，我们强烈建议您在递交预售合同申请之时，务必保证所提供的材料完整、准确且合法，从而尽可能地避免不必要的延迟。同时，您也可以适时地向房地产管理部门查询办理进度，以便于及时掌握相关信息。 预售商品房转让需注意：确保开发商已取得预售许可证，与开发商及买方签订三方协议，明确转让条款及责任。核查房屋权属及限制情况，避免纠纷。办理过户手续前，支付款项应谨慎，确保资金安全。建议咨询律师，确保转让过程合法合规。 |
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