商品房预售合同登记备案乃是一种特殊的不动产登记类型，旨在维护一项预期未来可能出现的不动产物权变动的请求权。经过此番登记备案后，买受人所享有的请求权便具备了对抗第三方的法律约束力。在这一前提下，房地产开发企业已被禁止再次将已经办理过预售登记手续的房产出售或者设置抵押权益。倘若开发商擅自将此类房产出售或者设定抵押权益给予第三方，那么该第三方至多只能通过非正式途径获取所有权，且其所持有的抵押权益亦无法对抗已经进行预售登记的买受人。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件，而是对其权利义务关系的进一步确认和保障。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。