根据法律规定，以下情形之一方可退还订金：
1、因买卖双方未能就合同条款达成共识以致购房者决定撤销购买意向的情况下，卖方（开发商或卖家）应无条件地将订金退还于买方；若卖方未能按期退还订金，买方有权向当地房地产行政主管部门进行投诉。
2、在新商品房销售过程中，如开发商未能全部出示法定的“五证”，即构成违规行为，在此种情况下，买方有权直接与开发商解除合约并索回已支付的订金。
3、若在认购书或购房合同中对订金的退还条件有所明确约定，且实际情况符合该等条款，则买方有权依照相关协议要求卖方退还订金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。