关于购房退订金的操作步骤有以下几种方法：首先，如果因为购房合同中的条款无法达成共识而导致需要退订的话，那么这种情形可以允许进行定金的退还；其次，需要明确的一点是，只有在认购书中规定的时间范围内签订合同的前提下，才能够要求返还定金。为了实现这个目的，购房者必须能够提供相关证据，如合同条件谈判过程中的修改记录或者双方的交流录音等等来予以证实；最后，关于没有销售许可证书或者产权证的内部认购项目，无论在何种情况下，定金都是可以被退还的，不需要进行过多的取证工作，只需要直接提起诉讼就可以了。
关于买房退订金的具体流程如下所示：首先，购房者需要向商品房开发企业提交购房定金缴纳时的凭证，然后由开发商对其身份的真实性和有效性进行核实。同时，还需要对相应提交的定金金额进行核实，以确保后期能够顺利地退还定金；其次，当以上流程全部完成之后，确认购房者的定金可以被退还的，商品房开发商将会把从购房者处收取的定金，退还至购买者的银行账户上。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。